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沪中央商务区办公楼租金上扬 工业地产吸纳量放缓

时间:2016-8-23 15:09:19点击:377次

上 海中央商务区办公楼租金的快速增长,促使部分租户考虑搬迁至租金较低的非中央商务区。仲量联行2016年第二季度上海房地产市场回顾报告显示,这一趋势正 为项目位置靠近中央商务区的业主创造机会。同时,一些企业开始采取联合办公的方式以提升办公室的使用效率。工业地产净吸纳量较第一季度有所放缓,然而问询 量保持高位表明需求基本面依旧强劲。零售市场迎来非核心商圈供应潮,需求继续由餐饮和轻奢类租户推动。自上季度末楼市政策收紧后,高端住宅销售放缓、价格 趋稳。

报告显示,本季度,内资金融公司和跨国 零售商继续在中央商务区保持稳定的需求。但同时,过去一年租金的大幅增长也使得一些租户无法继续承受中央商务区的高租金,并开始考虑搬迁至一些新兴的中央 商务区,如火车站与北外滩等区域。越来越多的企业开始采用联合办公的策略以提高办公空间的使用效率。在联合办公运营商于上海迅速扩张的同时,越来越多的企 业租户也开始将联合办公的元素纳入自己的办公空间规划中。中央商务区办公楼租金继续保持增长,但增速放缓。由于来自非中央商务区的竞争加剧,中央商务区的 业主定价更趋谨慎。浦西甲级办公楼2016年第二季度租金环比增长0.6%,为过去六个季度以来的最低增速。同样,浦东甲级办公楼租金环比增长也从上季度 的1.7%放缓至1.1%。

第二季度上海销售 型优质办公楼成交量达217,007平方米,季度环比上涨77.4%,创下历史新高。内资公司仍然是需求的主要来源,其中上市公司购买需求尤为旺盛。本季 度共有7个销售型优质办公楼项目开盘,总面积达212,136平方米,预计今年全年新开盘项目总量将达673,066平方米。本季度销售型优质办公楼的价 格基本与上一季度持平,季度环比涨幅为0.3%。预计自用买家对上海办公楼的购买需求有望保持旺盛态势,但大量的新增供应将继续抑制价格的上涨幅度。

在 物流方面,报告认为,新增供应的吸纳量与部分到期租约相抵。由于新竣工项目租赁缓慢且部分现有项目租约到期,非保税市场净吸纳量仅为2,640平方米。但 是,较高的问询量表明需求仍保持平稳。电商企业及其相关物流公司需求依然活跃。第三方物流公司表现呈明显差异:部分大型企业为满足其终端客户持续增长的需 求继续在全市扩租,而一些小型第三方物流公司则因客户需求收缩而选择在合约到期后不再续租。本季度,大量新增供应及较低吸纳量导致非保税市场空置率上升至 14.1%。预计本季度空置率上升将是暂时现象。

报 告显示,政策紧缩致使住宅销售势头褪去。本季度上海一手住宅成交量仅320万平方米,季度环比下降26%。高端住宅市场成交量季度环比下跌30%,成交住 宅609套。在经历了上个季度强劲的购买需求后,开发商在第二季度加快了推盘速度。在高端住宅市场,本季度八个项目共计推出住宅1,482套。

销售放缓而价格保持稳定。上海一手房价格在经历了一季度疯狂上涨之后,二季度由于销售乏力而基本保持稳定。本季度,上海高端住宅市场一手均价环比小幅上涨0.9%至人民币101,516元每平方米。本季度二手房均价也同样保持平稳。

尽 管空置率上升,但服务式公寓租金保持不变。在租赁市场,由于跨国公司外派人员来沪数量下滑,服务式公寓需求依然疲弱。空置率在第二季度达到了16.8%, 上升了4.8个百分点。在租金方面,部分位置优越的项目上调租金以弥补新增值税发票带来的成本上升。然而,为了在疲软的需求环境下挽留租户,大部分项目维 持租金平稳。平均而言,第二季度服务式公寓的租金维持不变。

在 零售物业方面,报告认为,餐饮和轻奢仍是主流需求。奢侈品零售商继续关闭表现不佳的店面,而轻奢品牌则进一步向非核心区域扩张。餐饮的扩张需求依然强劲, 特别是中档家庭餐馆、咖啡和甜品店。日益激烈的竞争刺激了一些餐饮连锁品牌开始探索如何提供更多创意体验和展示来吸引消费者。一些表现欠佳的零售铺面被改 造为办公用途。在竞争激烈和经济增长放缓的双重作用下,业主开始探索将表现欠佳的零售铺面调整为更高效的非零售用途。核心区域和非核心区域租金小幅上涨。 在核心区域,购物中心首层租金同比增长2.9%至53.3元每平方米每天。非核心区域租金同比上涨4.6%至21.3元每平方米每天。五角场、陆家嘴等商 圈的租金增长放缓,庞大的市场供应量使得业主间的竞争加剧。

报 告显示,投资市场上半年不是太活跃,但预计2016年下半年交易将增加。由于投资者表现出投资一线城市的强烈兴趣,诸多卖方提高了对于整栋销售价格的预 期。伴随着目前低企的市场收益率,尤其是核心商务区资产,收益率的进一步压缩可能会延长成交的时间。此外,中国保险监督管理委员会(CIRC)近期对于保 险公司信息披露和审查的要求,可能已经造成了房产交易的延迟。期待一个更为活跃的下半年。对于办公楼的需求依旧,尤其是来自于国内买家。虽然2016年第 二季度的办公楼成交有限,但是对于上海办公楼资产的需求依然旺盛。尤其国内资本正从更易取得的融资工具中受益。除了上海中央商务区外,买方也正关注着处于 非中央商务区的办公楼和商务园区项目,重点关注有稳定租金的高品质项目。

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